소액으로 시작하는 부동산 투자 - 부동산 리츠(REITs) 알아보기

요즘 재테크 수단으로 부동산 투자에 눈길을 돌리시는 분들이 많습니다. 하지만 최소 몇천만 원은 있어야 기본적인 투자가 가능하고 건물 역시 지속적인 관리가 필요하는 등 등 진입장벽 역시 만만치 않은데요, 오늘은 단돈 몇만 원으로 한국은 물론 전 세계에 있는 부동산에 투자하는 방법인 리츠(REITs)에 대해서 알아보겠습니다. 

 

목차

1. 리츠(REITs)란?
2. 리츠의 유형은?
3. 리츠 투자의 장점은?
4. 리츠 투자의 단점은?

 

1. 리츠(REITs)란? 

리츠란 무엇일까요? REITs는  Real Estate Investment Trust의 약자인데요, 흔히 부동산 투자신탁이라고도 합니다. 다수의 투자자로부터 자금을 모집하고 이를 통해 부동산에 투자, 운영하며 해당 부동산에서 나오는 수익을 투자자에게 주로 배당의 형태로 돌려주는 주식회사를 의미합니다. 

예를 들어보겠습니다. A라는 부동산 리츠 회사가 상장을 하여 투자자들의 자금이 유입됩니다. A는 그 자금으로 다양한 용도의 부동산을 구매합니다. 이렇게 구매한 부동산을 A사는 사업자나 다른 기업에게 임대를 해주고 임대에서 오는 수익금 및 부동산 가격 상승으로 인한 이득을 봅니다. 이후 A사는 여기에서 발생한 각종 이득을 배당 및 A사 주가 상승의 형태로 A사에 투자한 주주에게 나누어 주는 형식입니다. 

최근에는 우리나라에도 리츠주 바람이 불고 있는데요, 사회간접자본에 투자하는 펀드인 맥쿼리인프라 역시 리츠의 하나로 볼 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 주로 미국 리츠주를 위주로 다루어보겠습니다. 

 

2. 리츠의 유형은?

 

부동산의 종류가 다양한 만큼 리츠의 유형도 매우 다양합니다. 크게,

• 주거용 부동산 리츠
• 상업용 부동산 리츠 - 리얼티 인컴(O) 등
• 물류 창고 리츠 - 프롤로지스(PLD) 등 
• 통신 관련 리츠 - 아메리칸 타워(AMT) 등 
• 데이터 센터 리츠 - 에퀴닉스(EQIX) 등
• 헬스케어 리츠 - 오메가헬스케어(OHI), 웰타워(WELL) 

이 외에도 다양한 유형의 리츠들이 존재합니다. 또한 리츠들도 이러한 유형에 각각의 장단점이 있는데요, 투자를 하실 때는 각 리츠가 중점적으로 투자하는 분야들을 알아보시고 분석한 다음 투자를 하시는 게 안전합니다.  

각 유형의 리츠들에 대해서는 다른 포스팅에서 한번 다루어 보겠습니다.

2021.11.21 - [미국 주식] - [미국 주식] 달마다 4%씩 꼬박꼬박 배당이 들어온다? - 리얼티 인컴[O]

[미국 주식] 달마다 4%씩 꼬박꼬박 배당이 들어온다? - 리얼티 인컴[O]

 

3. 리츠 투자의 장점은? 

 

우선 소액으로도 부동산 투자가 가능하단 점이 가장 큰 장점입니다. 일반적 토지나 건물 매입처럼 최소 몇천만 원이 드는 것이 아닌, 몇만 원 정도로도 부동산에 투자가 가능하다는 것이 장점이라고 볼 수 있습니다. 또한 건물을 관리할 필요도, 힘을 들여 부동산을 매매할 필요도 없이 주식만 보유하면 이 모든 과정이 알아서 이루어진다는 편리함이 있습니다. 

또한 상대적으로 높은 배당률이라는 장점 역시 있는데요 리츠주는 법적으로 수익의 90%(또는 그 이상)을 주주들에게 분배해주어야 합니다. 따라서 다른 성장주에 비해서 배당률이 상대적으로 높으며 배당금 역시 지속적으로 증액되는 경향이 있습니다.

제가 개인적으로 좋아하는 배당 리츠인 리얼티 인컴 역시 1994년 상장 이후 114번 연속으로 배당금을 증액한 바 있습니다. 따라서 배당 위주의 포트폴리오를 구성하시는 투자자분들은 대부분 리츠주를 포트폴리오에 포함하는 편입니다. 

 

리얼티 인컴(O)의 1994년 부터 배당액 증액 현황

 

특히 요즘과 같은 성장주의 하락장에서 헷징 용도로 리츠 투자를 하실 수 있습니다. 또한 물론 분기 배당인 리츠주들도 있지만, 리츠주는 다른 배당주들과 비교했을 때 월 배당주들이 많은 편입니다. 이러한 특징들로, 리츠주 투자는 지속적인 현금 흐름을 중요시하는 투자자들에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 투자기간 동안의 주가 상승으로 인한 차익은 덤입니다. 

 

4. 리츠 투자의 단점은?

 

물론 세상에 완벽한 투자는 없습니다. 일반적으로 주가 상승률과 배당률은 반비례하는 성질을 보이는데요, 리츠주들은 다른 성장주보다 배당률이 높은 대신, 주가 상승률은 낮은 편입니다. 리츠주는 주가 상승률 대신 안정적인 배당 수입을 선택했다고 보시면 되는데요, 물론 지난 5년간 주가가 193% 상승하여 여타 다른 성장주 못지않게 상승한 프롤로지스(PLD)의 경우도 존재합니다.

지난 5년간 프롤로지스의 주가 변동

 

다만 이런 경우는 다른 리츠들에 비해 배당률이 작은 편입니다. 프롤로지스 역시 2022년 2월 15일 현재 배당률은 약 1.7% 정도로, 평균 약 3-6%의 배당률을 보이는 다른 리츠들에 비해서는 배당률이 적은 편입니다. 

즉, 위에도 말씀드렸듯이 리츠는 주가 성장보다는 안정성과 지속적인 현금 흐름, 배당성장을 조금 더 중시하는 편입니다. 간혹 주가 상승률 역시 높은 리츠는 대게 배당률이 낮다는 단점이 있습니다.

또한 주가가 우상향 하는 리츠들도 있지만 계속 횡보하며 장기적으로 하락하는 추세를 보이는 리츠 역시 있습니다. 

 

오메가헬스케어 5년간 주가

 

일반적으로 고배당 리츠(배당률 6% 이상)들이 이러한 성향을 보이는데요, 위의 오메가헬스케어(OHI)가 그러한 예의 하나입니다. 현재 배당률은 9.3%대에 육박하지만, 주가 흐름을 살펴보면 지난 5년간은 주가가 계속 횡보하고 있으며 현재는 코로나 사태 이전 전고점을 회복하지 못하고 지속적인 하락 추세를 보이는 것을 알 수 있습니다. 이러한 종류의 고배당 리츠주에 투자할 경우 원금이 손실될 가능성이 높다는 것, 그리고 추후 이 원금회복을 하기 매우 힘들 수 있다는 것을 염두에 두셔야 합니다.  

마지막으로 리츠 투자의 수익원은 부동산인 만큼, 부동산이 공실이 나거나 임대료가 떨어지면 수익률이 저하되고 심지어는 배당 컷이 발생할 수 있다는 문제가 있습니다. 배당을 목적으로 리츠주에 투자하시는 투자자들에게 배당 컷이 발생할 수 있다는 것은 큰 위험요인이 될 수 있습니다. 따라서 본인이 투자하는 리츠의 재무제표 및 사업성을 정확히 분석하셔서 우량한 리츠주 위수로 매수를 하시는 것을 추천드립니다 :)